Я не работаю внутри компании Донстрой и не видел ваших цифр. Поэтому честный материал к разговору — это открытая разведка + ясная логика + правильные вопросы, а не уверенные рекомендации на догадках.
Там, где данные публичны — я опираюсь на источники. Там, где их знает только команда — я ставлю гипотезу и формулирую вопрос, который задал бы в первую неделю. Это снимает риск красивых, но неверных выводов.
Портфель, конкуренты, позиционирование, продвижение, репутация
Куда давить, какими форматами, как измерять
Product/data + performance + AI-автоматизация
На чём фокус и в каком порядке
| Объект | Локация | Класс | Статус продаж | Данные по лотам |
|---|---|---|---|---|
| Остров | Хорошёво-Мнёвники | бизнес-делюкс | активно · новые кварталы будут | низкая ● |
| Событие | Раменки | бизнес-премиум | последний дом · 6-я очередь | средняя ● |
| Символ | Лефортово | бизнес | ~418 в продаже из ~667 | средняя ● |
| Река | Раменки | делюкс | активно · новые кварталы в старте | высокая ● |
| Начало | Пресня | премиум | старт продаж кон. 2025 · котлован | низкая ● |
| Татарская 35 ★ | Замоскворечье | делюкс | ~131 в продаже из 473 · сдача I кв. 2028 | высокая ● |
вывод Надёжных открытых цифр по остаткам почти нет — их знает только отдел продаж. Фокусный объект сейчас — Татарская 35 (★). Свести точные остатки и приоритеты — задача №1 первой недели.
Источники: cian.ru/zastroishchik-donstroi-6017, donstroy.moscow, novostroy-m.ru, m2.ru — июнь 2026. Числа лотов из агрегаторов, не из прямой выгрузки отдела продаж.
Татарская и «Начало» — плотный элитный кластер (по 6 соперников). Наш системный козырь против них — то, как проект живёт уже после заселения, где конкуренты проседают.
вывод Доверие к бренду — одно из самых высоких на рынке. Но для элит-продаж (Татарская) его мало: нужно добавить статусный, имиджевый слой — через качество и заботу о клиенте вдолгую, а не через показную роскошь.
вывод Бренд силён «на входе» (pre-sale), но уязвим «на выходе» (post-sale). Это не только сервисная, но и маркетинговая задача: управление ожиданиями и репутацией.
«Парящий мост» в «Событии» (рекорд России), «Инфоповод года 2024». Ведущий канал.
BBDO: наружка «вспыхнула» в момент затмения → «серебро» «Белого квадрата».
60+ мероприятий за сезон в парке «Событие»; «Архитектура для людей» в «Зотове» — 30 000+ чел.
Активно работают с блогерами — заметный действующий канал привлечения.
Связка очевидна: мало лидов + диджитал почти не развит. Перформанс и собственный контент-голос бренда — недоиспользованные рычаги лидогенерации, и это ровно моя зона.
Источники: realty.ria.ru, sostav.ru, donstroy.moscow/press, erzrf.ru, i-media.ru — 2024–2026.
Витрины-агрегаторы дают ~4.9/5, но независимые площадки (2ГИС, Яндекс, otzovik) — заметно жёстче. Контраст косвенно указывает на работу с удалением негатива (ORM — управление репутацией в сети), а не на устранение причин. Накрутка рейтинга маскирует проблему, но не решает её.
гипотеза Системная работа с post-sale репутацией (реальная, не косметическая) = и снижение стоимости лида за счёт доверия, и защита бренда перед сделкой с новым собственником.
Поток заявок не закрывает месячный план. → Не «больше охвата», а диагноз: где именно рвётся путь от лида к сделке (данные для этого есть).
В премиуме сначала выбирают девелопера, потом дом. Донстрой силён в бизнес-классе, но как элитный игрок ещё не считывается — отсюда дефицит лидов на Татарской. → Растить узнаваемость в элите и звать правильную аудиторию.
Сквозная воронка с KPI живёт в Power BI, но доступ ограничен. → Превратить отчёт в инструмент управления решениями, а не созерцания.
Давление месячного плана, акции могут сниматься. → Стабильный поток лидов через ценность и аудиторию, а не через промо.
10 минут от Кремля, велнес и бассейн. Локация статусная и центральная, но не зелёно-семейная — это адрес статуса и капитала, а не «дом, чтобы жить».
→ Проблема не в продукте, а в том, кого и как зовём.
ключевая гипотеза Целевая аудитория — не «семья для жизни», а те, кто покупает статус, уединение и капитал вдолгую. Для люкс-покупателя локация в центре и сервис важнее цены — значит и рычаг роста не скидка, а узнаваемость бренда в элите и точная аудитория.
Покупает спокойствие: предсказуемость, безопасность, никаких сюрпризов. От девелопера ждёт надёжности и порядка.
Покупает время и удобство: чтобы дом снимал бытовую рутину. От девелопера ждёт сервиса как в хорошем отеле.
Покупает уединение: дом как закрытый личный мир, обустроенный под себя. От девелопера ждёт персонализации и тишины.
фокус для Татарской Целевые — «стратег» и «индивидуалист»: статус, уединение, вложение. На них расширяем воронку, а не на «прагматика», которому нужен район для повседневной жизни.
Не переориентация, а расширение: добавить «стратега» и «индивидуалиста», для кого инвестиция и ожидание — норма. Шире верх воронки → больше лидов.
сохранение капитала
Сохранение семейного капитала как доп. ценность — для тех, кто строит долгосрочные планы. Плюс фиксация цены и эксклюзив адреса.
оплата за результат
Оптимизация на квалифицированный лид по данным Power BI, а не на клик. Подрядчики — под эту цель.
В люксе цена — не главный мотив, а агрессивные скидки разрушают премиум. Рычаг — рассрочка и гибкие условия, не дисконт.
Бренд, PR и креатив BBDO — сохраняем как силу. Добавляем недоиспользованное: голос в диджитал и экспертный контент + акцент на козыре — каково жить в проекте уже после заселения, где конкуренты проседают. Всё — под одну цель: поток квал-лидов под месячный план.
Объём квалифицированных лидов (главная боль) · стоимость квал-лида · конверсия лид→показ→бронь · CAC (стоимость клиента) · ДРР (доля рекламных расходов) · ROMI.
Голые клики, показы, CTR, «лайки», лиды без квалификации. Красиво в отчёте, но не двигают продажи дорогого продукта с долгим циклом.
важно Сквозная воронка с KPI у вас уже есть в Power BI — её не нужно строить, нужно получить доступ и заставить работать на решения. Первый шаг — увидеть, где именно рвётся путь от лида к сделке. Цифры-цели поставлю после этого.
Директор по продукту: смотрю на маркетинг как на воронку и юнит-экономику. Возьму вашу Power BI-воронку и найду, где именно теряются лиды — и почему их мало.
Опыт iConText: управление платными каналами по результату. Соберу MGCom и подрядчиков в одну систему, нацеленную на квалифицированный лид, а не на отчётные охваты.
Создавал SaaS и AI-инструменты с нуля. Автоматизация креативов, скоринга и таргета — больше лидов без раздувания маленькой команды.
Связка с вашей болью: мало лидов на продукт со сдачей 2028 — это задача на стыке данных, аудитории и автоматизации. Ровно там, где у меня product + performance + AI сходятся вместе. Редкая комбинация для рекламного руководителя.
Акцент по всему периоду: сначала понять, почему мало лидов, потом масштабировать то, что работает. Данные для этого уже есть — нужно получить к ним доступ и превратить в решения.
Эти ответы превратят гипотезы в план. Готов задать их в первую неделю — или прямо сейчас.
Где именно воронка показывает потерю лидов?
Узкая аудитория или слабая конверсия?
Кто целевой клиент Татарской 35?
Как часто дропают акции и что это даёт потоку?
Что на MGCom, кто ещё, что in-house?
Объёмы и текущая стоимость лида / сделки?